계산 순서
양도소득세는 단계를 밟아 내려갑니다.
- 양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비
- 장기보유특별공제를 뺍니다
- 기본공제 250만원을 뺍니다 (연 1회)
- 남은 과세표준에 세율을 곱합니다
- 지방소득세를 양도세의 10%만큼 더합니다
필요경비에 넣을 수 있는 것
취득할 때 낸 취득세·등록세, 중개보수, 법무사 비용, 자본적 지출에 해당하는 수선비(발코니 확장, 새시 교체, 난방 교체 등)를 넣습니다. 도배·장판 같은 원상복구성 지출은 인정되지 않습니다. 증빙이 없으면 인정받기 어려우니 계약서와 영수증을 보관하셔야 합니다.
1세대 1주택 비과세는 12억까지
1세대가 1주택을 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주)하고 양도가액이 12억원 이하면 비과세입니다.
12억을 넘으면 초과분에 해당하는 차익만 과세합니다. 15억에 팔아 차익이 5억이라면, 5억 × (15억−12억) ÷ 15억 = 1억에 대해서만 세금을 냅니다. 전액이 과세되는 것이 아닙니다.
장기보유특별공제 — 1주택이면 최대 80%
오래 보유할수록 공제가 커집니다. 두 갈래로 나뉩니다.
| 구분 | 공제율 | 상한 |
|---|---|---|
| 일반 (3년 이상) | 보유 연 2% | 30% (15년) |
| 1세대1주택 (2년 이상 거주) | 보유 연 4% + 거주 연 4% | 80% (각 10년) |
1주택자가 10년 보유하고 10년 거주하면 40% + 40% = 80% 공제입니다. 차익의 80%가 빠지므로 세금이 크게 줄어듭니다. 거주 요건이 붙는 이유입니다.
3년 미만은 공제가 아예 없습니다.
단기 보유는 세율이 크게 올라갑니다
| 보유기간 | 세율 |
|---|---|
| 1년 미만 | 70% |
| 1년 이상 2년 미만 | 60% |
| 2년 이상 | 6~45% 누진 |
여기에 지방소득세 10%가 더 붙습니다. 1년 미만이면 실질 77%입니다. 단기 매매 차익은 대부분 세금으로 나갑니다.
신고 기한
양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부해야 합니다. 같은 해에 두 건 이상 양도했다면 다음 해 5월에 확정신고로 합산합니다. 기한을 넘기면 가산세가 붙습니다.
이 계산기가 다루지 않는 것
다주택 중과세율, 조정대상지역 지정, 일시적 2주택 특례, 상속·증여로 취득한 경우, 분양권·입주권, 재개발·재건축, 각종 감면 특례는 반영하지 않았습니다. 양도세는 사안마다 결론이 크게 달라지므로 실제 신고 전 홈택스나 세무 전문가 확인이 필요합니다.