전월세 전환율이란
전세보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 연 이율입니다.
월세 = (전세보증금 − 월세보증금) × 전환율 ÷ 12
전세 3억, 보증금 5,000만원, 전환율 5.5%라면 (3억 − 5,000만) × 5.5% ÷ 12 = 약 115만원이 월세가 됩니다.
전환율이 높을수록 세입자가 불리합니다
같은 전세금이라도 전환율이 4%면 월세 83만원, 6%면 125만원입니다. 집주인 입장에서는 전환율이 높을수록 유리하고 세입자는 반대입니다. 계약 조건을 비교할 때 ‘전환율 구하기’ 모드로 실제 몇 %인지 확인해 보세요.
법정 상한
주택임대차보호법은 기존 계약을 전세에서 월세로 전환할 때 전환율 상한을 정하고 있습니다. 한국은행 기준금리에 연동돼 바뀌므로 계약 시점의 수치를 확인해야 합니다. 다만 이 상한은 존속 중인 계약을 전환하는 경우에 적용되고, 새로 맺는 계약에는 그대로 적용되지 않습니다.
월세와 전세 중 무엇이 유리한가
단순 비교는 전환율과 대출금리를 견주는 것입니다. 전세대출 금리가 전환율보다 낮으면 전세가, 높으면 월세가 유리할 수 있습니다. 전세 3억을 위해 연 4% 대출을 받으면 이자가 월 100만원인데 월세가 115만원이라면 전세 쪽이 낫습니다. 대출 이자 계산기로 실제 이자를 계산해 비교해 보세요.
다만 전세는 보증금 반환 위험이, 월세는 목돈이 묶이지 않는다는 차이가 있어 금액만으로 결정할 문제는 아닙니다.