한도는 두 가지 중 낮은 쪽으로 정해집니다
LTV는 집값 대비, DSR은 소득 대비 한도입니다. 둘 다 통과해야 하므로 더 낮은 쪽이 실제 한도가 됩니다.
- LTV (주택담보인정비율) = 대출금 ÷ 주택가격. 70%면 6억 집에 4.2억까지입니다.
- DSR (총부채원리금상환비율) = 연간 원리금상환액 ÷ 연소득. 40%면 연소득 6천만원인 사람은 연 2,400만원, 월 200만원까지만 갚을 수 있습니다.
DSR이 막히는 경우가 많습니다
집값이 올라도 소득이 그대로면 DSR에서 걸립니다. 연소득 6천만원에 DSR 40%면 월 상환액 200만원이 상한인데, 금리 4.5%에 30년이면 대출 약 3.9억이 한계입니다. 집이 10억이어도 LTV와 무관하게 여기서 막힙니다.
기간을 늘리면 DSR 한도가 올라갑니다
같은 금액이라도 30년으로 나누면 40년으로 나눌 때보다 월 상환액이 큽니다. 기간을 늘리면 연간 상환액이 줄어 DSR 한도가 올라갑니다. 다만 총 이자는 크게 늘어납니다. 계산기 아래 표에서 기간별 차이를 비교해 보세요.
기존 대출이 한도를 갉아먹습니다
DSR은 모든 대출의 원리금을 합산합니다. 신용대출, 자동차 할부, 카드론, 학자금 대출이 전부 들어갑니다. 마이너스 통장은 한도 금액 기준으로 잡히는 경우가 많습니다. 주담대를 받기 전에 다른 대출을 정리하면 한도가 늘어납니다.
규제 비율은 계속 바뀝니다
LTV는 규제지역 여부, 주택 수, 생애최초 여부에 따라 달라집니다. DSR도 대출 규모와 금융권(은행·2금융)에 따라 다르게 적용되고, 스트레스 DSR처럼 가산금리를 얹어 계산하는 제도가 도입되기도 합니다.
이 계산기는 비율을 직접 입력하도록 열어두었습니다. 본인에게 적용되는 수치를 금융기관에서 확인해 넣으세요.
집값 외에 필요한 돈
대출로 안 되는 금액이 자기자금인데, 여기에 취득세와 중개보수가 더 듭니다. 6억 주택이면 취득세만 660만원 안팎입니다. 취득세 계산기와 중개보수 계산기로 함께 계산해 보세요.